0988 311 839
info@dnklegal.com
Tìm hiểu 2 điều kiện bắt buộc để lên thổ cư từ 2025 theo Luật Đất đai mới. Hướng dẫn chi tiết cách kiểm tra quy hoạch và lý do nên chuyển mục đích sử dụng đất trước 2026 để tiết kiệm chi phí.
I. Lý do cần xin chuyển đổi đất lên thổ cư trước 2026 và lợi ích khi đất thành đất ở
Việc lên thổ cư – tức là xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp sang đất ở – luôn là mong muốn của nhiều hộ gia đình. Bởi khi đất được công nhận là đất ở, người sử dụng đất sẽ có nhiều quyền lợi hơn, nhất là trong việc xây dựng, mua bán và chuyển nhượng.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2024, việc sử dụng đất phải đúng mục đích ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tức là nếu thửa đất đang là đất trồng cây lâu năm, đất ao, đất ruộng… thì không được phép xây nhà ở. Nếu muốn xây, buộc phải làm thủ tục chuyển sang đất ở – mà người dân hay gọi là lên thổ cư.
Năm 2025 là thời điểm thuận lợi để xin chuyển mục đích sử dụng đất, vì ba lý do sau:
– Giá trị thửa đất sẽ tăng mạnh: Một m² đất nông nghiệp thường có giá chỉ vài trăm nghìn đồng, nhưng sau khi chuyển sang đất ở có thể tăng gấp nhiều lần, tùy vị trí.
– Được xây nhà ở hợp pháp: Nếu chưa chuyển mục đích, việc xây dựng có thể bị coi là xây trái phép, bị xử phạt và buộc tháo dỡ.
– Tiết kiệm tiền trước khi bảng giá đất mới có hiệu lực: Từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất mới được xây dựng sát với giá thị trường hơn. Khi đó, tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sẽ tăng đáng kể. Cùng một diện tích, làm thủ tục trong năm 2025 sẽ ít tốn kém hơn nhiều so với năm sau.
Nộp hồ sơ trong năm 2025 sẽ giúp tiết kiệm chi phí đáng kể trước khi bảng giá đất mới có hiệu lực
II. Hai điều kiện bắt buộc để chuyển đất nông nghiệp sang đất ở từ năm 2025
Điều kiện 1: Bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
Theo quy định, chỉ khi người dân có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ) thì mới đủ điều kiện để xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.
Trên thực tế, không ít trường hợp người dân mua đất bằng giấy tay, hoặc đất chưa làm sổ đỏ, nhưng vẫn có mong muốn được lên thổ cư để xây nhà. Tuy nhiên, pháp luật không cho phép điều này. Nếu chưa có sổ đỏ, thì không thể thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Thậm chí, nếu tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, buộc tháo dỡ công trình vi phạm.
Lưu ý: Trường hợp thửa đất của anh/chị chưa có sổ đỏ thì cần làm hồ sơ cấp Giấy chứng nhận trước. Đây là bước bắt buộc, trước khi tính đến chuyện xin lên thổ cư.
Sổ đỏ là điều kiện tiên quyết để làm thủ tục lên thổ cư hợp pháp từ năm 2025
Điều kiện 2: Đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt”
Theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở, hoặc các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở – với điều kiện thửa đất đó phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt.
Nói một cách dễ hiểu: Nếu anh/chị đang sử dụng một thửa đất nằm trong khu dân cư, hoặc trong sổ đỏ có cả đất ở và đất nông nghiệp, thì chỉ cần toàn bộ thửa đất đó nằm trong quy hoạch đất ở của cấp huyện, là có thể làm hồ sơ xin chuyển phần đất nông nghiệp sang đất ở – hay còn gọi là lên thổ cư.
Trước đây, theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, người dân chỉ được phép chuyển mục đích sử dụng đất nếu:
– Thửa đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện; và
– Có nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển.
Mà kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được ban hành hằng năm, mang tính thời điểm. Trong khi đó, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất cho các mục đích khác nhau trên toàn địa bàn huyện trong 10 năm (tầm nhìn 20 năm).
Như vậy, từ năm 2025, người dân muốn xin chuyển đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp sang đất ở không còn phải chờ đợi kế hoạch từng năm. Chỉ cần thửa đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt, là có thể nộp hồ sơ xin chuyển mục đích.
Kiểm tra bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện để biết đất của bạn có đủ điều kiện lên thổ cư hay không
III. Hướng dẫn kiểm tra quy hoạch đất có thể lên thổ cư được không?
Trước khi làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, người dân nên kiểm tra xem thửa đất có nằm trong quy hoạch đất ở hay không. Việc này giúp tránh mất công, mất phí vì làm hồ sơ sai thời điểm.
Theo Điều 59 Nghị định 101/2021/NĐ-CP, người dân có thể khai thác thông tin quy hoạch sử dụng đất qua 3 cách sau:
Cách 1: Tra cứu thông tin quy hoạch đất trực tuyến qua các cổng thông tin chính thức
Toàn bộ thông tin quy hoạch sử dụng đất do Nhà nước phê duyệt sẽ được công khai tại:
• Cổng Thông tin đất đai quốc gia
• Cổng Dịch vụ công quốc gia
• Cổng Dịch vụ công của Bộ Tài nguyên và Môi trường
• Cổng Dịch vụ công cấp tỉnh
• Cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện
Một số website cung cấp thông tin quy hoạch đất đai của các tỉnh, thành phố. Người dân có thể truy cập vào các website này để tra cứu thông tin quy hoạch.
Một số website cung cấp thông tin quy hoạch đất đai của các tỉnh, thành phố. Người dân có thể truy cập vào các website này để tra cứu thông tin quy hoạch.
– Bộ Xây dựng: http://quyhoach.xaydung.gov.vn/vn/Pages/Trangchu.aspx
– TP. Hà Nội: http://qhkhsdd.hanoi.gov.vn/ hoặc https://quyhoach.hanoi.vn/
– TP.HCM: https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn/ hoặc https://qhkt.hochiminhcity.gov.vn/
Hướng dẫn chi tiết cách tra cứu quy hoạch trực tuyến trên website và app tại link: https://qhkt.hochiminhcity.gov.vn/huong-dan-su-dung-ung-dung-thong-tin-quy-hoach-tphcm.html
– Tỉnh Đồng Nai: https://stnmt.dongnai.gov.vn/
– Tỉnh Hải Phòng: https://hph.mplis.gov.vn/og/KhaiThacBanDo
Chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở sẽ làm tăng giá trị tài sản và giúp bạn được xây nhà hợp pháp
Cách 2: Kiểm tra trực tiếp tại cơ quan nhà nước hoặc bộ phận tiếp nhận
Người dân có thể đến trực tiếp UBND xã nơi có đất để hỏi thông tin quy hoạch.
Tại đây, cán bộ địa chính sẽ tra cứu và cung cấp thông tin cụ thể về thửa đất, gồm:
• Mục đích sử dụng theo quy hoạch;
• Ranh giới, diện tích;
• Thời hạn sử dụng.
Người dân cần chuẩn bị các giấy tờ sau khi cần xin trích lục thông tin:
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất;
• Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân.
Cách 3: Kiểm tra thông tin quy hoạch trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ
Một số sổ đỏ có thể thể hiện thông tin quy hoạch bằng nét gạch đứt bên cạnh thông tin thửa đất.
Tuy nhiên, cách này chỉ mang tính tham khảo, vì:
• Không phải sổ đỏ nào cũng có ghi chú về quy hoạch;
• Thông tin có thể đã lỗi thời hoặc chưa cập nhật theo quy hoạch mới nhất.
Lưu ý khi tra cứu thông tin quy hoạch đất:
Quy hoạch sử dụng đất có thể được điều chỉnh theo từng giai đoạn. Vì vậy, để đảm bảo thông tin chính xác và cập nhật nhất, người dân nên chủ động liên hệ cơ quan có thẩm quyền để được cung thông tin về quy hoạch sử dụng đất của thửa đất.
