0988 311 839
info@dnklegal.com
Việc miễn thuế thu nhập cá nhân khi giao dịch nhà đất là vấn đề được rất nhiều người dân quan tâm, đặc biệt trong bối cảnh pháp luật có nhiều thay đổi. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giúp bạn hiểu rõ 3 nhóm trường hợp được miễn thuế 100% khi thực hiện chuyển nhượng, tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà đất, theo quy định hiện hành của pháp luật.
Việc miễn thuế thu nhập cá nhân khi giao dịch nhà đất là vấn đề được nhiều người quan tâm
Nhóm 1: Giao dịch giữa người thân trong gia đình
Theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân, các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế bất động sản giữa những người thân trong gia đình sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Các mối quan hệ cụ thể bao gồm:
– Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.
– Cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể.
– Ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.
– Anh, chị, em ruột với nhau.
Để được miễn thuế, người thực hiện giao dịch cần cung cấp giấy tờ chứng minh mối quan hệ thân nhân như: giấy đăng ký kết hôn (đối với vợ chồng); giấy khai sinh (đối với cha mẹ – con, ông bà – cháu); hoặc các giấy tờ khác thể hiện quan hệ huyết thống hoặc nuôi dưỡng theo quy định pháp luật.
Lưu ý: Giao dịch tặng cho, chuyển nhượng nhà đất giữa người thân chỉ được miễn thuế khi có đầy đủ giấy tờ hợp pháp và được công chứng, chứng thực đúng quy định. Nếu không chứng minh được quan hệ hoặc không thực hiện đúng thủ tục, người dân có thể bị từ chối miễn thuế, bị truy thu thuế và xử phạt hành chính.
Giao dịch nhà đất giữa những người thân trong gia đình sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân
Nhóm 2: Chuyển nhượng nhà ở hoặc đất ở duy nhất
Trường hợp cá nhân có quyền sở hữu hoặc sử dụng duy nhất một nhà ở hoặc thửa đất ở và thực hiện chuyển nhượng thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân, theo khoản 2 Điều 4 Luật Thuế TNCN và hướng dẫn tại Thông tư 92/2015/TT-BTC.
Theo khoản 2 Điều 4 Luật Thuế TNCN và hướng dẫn tại Thông tư 92/2015/TT-BTC, trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì được miễn thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện chuyển nhượng thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Tuy nhiên, để được miễn thuế, người chuyển nhượng phải đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:
– Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.
+ Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
+ Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.
– Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
+ Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi.
– Việc chuyển nhượng phải là toàn bộ nhà ở hoặc thửa đất đó, không phải chuyển nhượng một phần.
+ Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.
Ví dụ: Một cá nhân sở hữu một căn nhà đã đứng tên trên sổ đỏ được 6 tháng, khi bán toàn bộ căn nhà này sẽ được miễn thuế. Ngược lại, nếu người đó có nhiều bất động sản khác hoặc chỉ bán một phần diện tích đất thì không thuộc diện miễn thuế.
Để đảm bảo điều kiện miễn thuế, người dân nên chủ động xin xác nhận tình trạng sở hữu tại Văn phòng đăng ký đất đai trước khi thực hiện giao dịch.
Cá nhân chuyển nhượng duy nhất một nhà ở hoặc đất ở sẽ được miễn thuế
Nhóm 3: Chuyển đổi đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân trong cùng tỉnh
Trường hợp các hộ gia đình hoặc cá nhân chuyển đổi đất nông nghiệp với nhau trong cùng một tỉnh nhằm thuận tiện cho việc sản xuất thì được miễn thuế thu nhập cá nhân, theo quy định tại khoản 6 Điều 4 Luật Thuế TNCN.
Đây là các trường hợp thường gặp ở nông thôn, khi người dân thực hiện “đổi ruộng” để dễ canh tác, tập trung đất sản xuất. Dù không phát sinh tiền bạc trong giao dịch, nhưng vẫn phải lập hợp đồng chuyển đổi, có công chứng hoặc chứng thực hợp lệ.
Hồ sơ cần có gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hai bên, hợp đồng chuyển đổi đất có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền, tờ khai thuế TNCN (ghi rõ lý do miễn thuế).
Lưu ý: Dù được miễn thuế, nhưng người dân vẫn phải nộp đầy đủ hồ sơ tại cơ quan một cửa hoặc Trung tâm phục vụ hành chính công để được cơ quan thuế xác nhận miễn thuế (thể hiện mức thuế là 0 đồng). Việc này là bắt buộc để đủ điều kiện thực hiện sang tên.
Việc chuyển đổi đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình để thuận tiện sản xuất cũng thuộc diện được miễn thuế
Ba nhóm được miễn 100% thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch nhà đất là quyền lợi hợp pháp, giúp người dân tiết kiệm đáng kể chi phí. Tuy nhiên, việc áp dụng đúng cần phải hiểu rõ quy định, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và khai đúng bản chất giao dịch.
Trong các trường hợp không chắc chắn, bạn nên chủ động liên hệ luật sư hoặc các chuyên gia tư vấn pháp lý để được hỗ trợ, tránh rủi ro bị truy thu thuế hoặc bị từ chối sang tên.
